深圳学区房热度明显降温 顶级学区房降价五百万遭遇流拍

一直以来，在二手房市场交易中，学区房都堪称“硬通货”，同时也是炒房客的重点目标。但近期，深圳学区房的热度明显降温，一些远低于此前成交价的优质学区房也无人问津。近日，在京东拍卖上的一套深圳顶级学区房遭遇流拍，而且起拍价相比市价便宜了500万元以上。

上周，京东拍卖显示，位于深圳福田区的港中旅花园26栋一套116平方米的学区房起拍价1969万元，比市场价便宜了500万元左右，但是直到拍卖结束也无人出价。记者实地走访附近中介门店了解到，由于该小区带荔园外国语小学和深圳高级中学学位，同户型房子总价基本都在2500万—3000万元，单价超过20万元每平方米。

在此之前，深圳优质学区房百花片区的长城花园一套104.7平方米的房子起拍价为1084万元，单价在10万元，每平方米比市场价便宜了三万多元，但同样遭遇了流拍。目前二拍价格更是降到了867万元。

深圳某地产中介公司福田北区负责人：这个法拍房的流拍确实比较罕见。之前这个片区的房子，即使是法拍房，也比较受追捧。这次流拍可能也释放了一个信号，对学区房热捧的程度可能有所下降。

记者了解到，深圳学区房遭到重大打击的主要原因是，8月1日，《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》公开征求意见。针对各界关注的教育公平问题，《草案》明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。尽管相关草案仍在征集意见阶段，具体细则尚未出台，但有意入手学区房的购房者已经开始观望。

深圳市民李女士最近一直在看学位房，她告诉记者，如果深圳推行大学区，原先想买的房源价值将大打折扣。

购房者李女士：我看了这个片区，均价大概在13万左右。我现在入手的话，很怕套牢在上面，担心就算买了学位房，能不能在这个学校入学，而且现在入手的话，又担心房价还会下降。

在购房者陷入观望的同时，不少学区房业主开始果断“割肉”，抢先抛售。百花片区是深圳传统的热门学区房片区，这里的房产中介告诉记者，学区房新政即将实施的消息出来之后，已有多名学区房业主打电话前来咨询。目前该片区的放盘量有了明显增加。

深圳某地产公司百花片区中介人员：以前可能每个月的放盘量大致是五六套，征求意见稿以来，量明显增加了，可能能达到10套以上。到店的业主主要关心的就是现在政策对周边房价的冲击。

深圳某地产中介公司福田北区负责人：尤其是以前的那种纯学区房，就是比较小面积的学区房有明显地增多，我们片区可能至少增加到10%到20%。很多业主也经常在咨询现在市场的成交状况。

学区房价格大跳水有价无市无人问津

受到学区房新政即将实施的影响，深圳学区房市场一夜入冬，成交低迷。目前市场上学区房的价格又有怎样的变化呢?

记者走访深圳多个学区房片区的房产中介了解到，学区房新政即将实施的消息出来之后，不少学区房业主主动下调价格，幅度均以百万元起步，并表示，只要买家诚心想买，价格还可以再谈。

深圳某地产中介公司罗湖区负责人：我们这里最老的小区愉天小区，之前价格在18万左右，现在可能16万左右业主就愿意卖了。像包括对面的柏丽花园还有嘉多利花园这些也会有一些笋盘，之前价格大概16万，现在大概13万。

深圳的百花片区以教育资源集中著称，当政策转向时，该片区的学区房价格变动也最为明显。以带有深圳实验小学和实验中学双名校学位的南天花园为例，尽管该小区已有超20年房龄，但由于名校学位加持，成交单价曾一度达到24万元一平方米，如今价格也出现了下跌。

深圳某地产公司百花片区中介门店负责人：像我们双实验的南天花园有一些挂盘原先是在2100万左右，现在也回调到1900多万挂盘价，成交价可能还要进一步往下调。有一些楼龄二三十年的老房子，像长城这种步梯的，去年的行情价86平方米的可以卖到1400万，现在它的单价降幅达到3万一平方米。

记者在调查中还发现，即使在同一个片区、隔一条马路，带有名校学位的学区房价格明显高于周边的其他住宅。

深圳某地产中介公司罗湖区负责人：比如说现在读深圳中学这边基本上像老小区都是十几万一个平方米，如果去到旁边洪湖这个片区，它的价格就会低几万块，可能6万、7万都能买得到了，相差的幅度还是比较大的。

业内人士表示，由于此前深圳二手房市场对学区房的追捧，一些房源已经脱离了居住属性，变成了纯粹的市场炒作行为，一旦政策转向，这类房源将面临巨大风险。

深圳某地产中介公司福田北区负责人：小区比较小的或者说房源本身面积比较小的，房源本身并没有太大的优势，只是仅仅靠一个学区，导致它们价格涨得明显超过同片区、同社区的一些房源。我觉得下一步这种房源下降幅度会最大。

深圳：学区房问题考验教育公平整治势在必行

学区房问题困扰教育公平已久。深圳准备出台的大学区招生和教师交流制度等一系列政策，能不能破解当前的择校热，进而从根本上铲除学区房派生的各种弊端呢?

事实上，早在2015年，深圳市教育局便提出各区要积极探索学区制招生，以缓解择校热的难题，但效果并不明显。据了解，目前深圳的中小学采用的是积分制，以距离划分的学区房积分最高。虽然也是多校划片，但总体而言，房子和学位的关系最为紧密，因此并不能抑制市场对学区房的炒作。业内人士表示，一旦深圳采取大学区制，房子和学位的对应关系会被打破，这就意味着依靠学区房上名校的概率将会大大降低。

深圳市住房研究会会长陈蔼贫：过去在我们整个房地产市场中，住房和学区密切关联，也就是说一个小区对着一个学位，对着一个学区。如果我们从更大的范围来看，采用大学区概念，也就是说这个片区的房价与其他的片区的房价，在学位上变成同等条件了，自然这种上涨的动力和空间就不存在了。

此外，《草案》征求意见稿还提出了建立教师交流制度。学区房制度的另一个根基是所谓的名校，没有名校，市场对学区房的炒作就失去了理由。一所名校最根本的因素就是教师，建立教师交流制度，各片区教学水平的均衡化将会大大推进。这对于追逐名校学区房的炒作资金而言也是釜底抽薪。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁：一些好学校的师资，适当合理地分流一些到其他学校去，带动其他所谓的普通学校，提高它的师资力量，都有非常好的传导作用。

记者了解到，不管是一二线还是三四线城市，此前每一轮的楼市上涨，学区房都是上涨“领头羊”。不过，目前各地针对学区房的改革正在进行中。据不完全统计，今年以来已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原等超过10座城市出手重拳整治学区房乱象。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁：如果严格按照现在的框架来做，我认为过去的这些重点学区，特别是那些几大名校所集中密集的学区，它原有的学区房炒作得很厉害，可能房价会有比较大的跌幅。