焦点信息:年度演讲 | 洪灏：房地产变局与新局

洪灏（思睿集团合伙人、首席经济学家）：谢谢观点，今天跟大家分享一下我最近对于市场经济的一些看法。

(相关资料图)

刚才一位发言嘉宾说投资看股市，经济看楼市，但是投资也要看楼市，因为中国的房地产总量接近500万亿人民币，是我们全球最大的一个资产类别，所以如果房地产今年不能够如期复苏的话，那么我们中国的经济复苏的力度可能将没有我们想象的那么大。

【资料图】

今年经济增长目标是5个点，去年低基数可以给我们4个点左右的增长，因为去年门槛太低了，所以今年发力的话我们非常有可能会冲破5%，甚至市场预期5.5%的目标。

我们看一下房地产行业在全球的分布以及房地产的市值和全球人口分布对应的关系。上面这个图（见PPT图），我们看一下中国的情况，现在我们的人口占全球人口接近20%，黄色的圈是整个中国的房地产占全球房地产总市值的比例。我们看到这个图很直观向各位的表达，我们看到黄色的圈比黑心空心圆圈更大的，显示这个地方占全球房地产市值占比高于人口比例，也就是说这个国家每一个人拥有房地产的价值是高于全球平均的，大致是这么理解。

我们看到，显然我们中国经历了九八以来房改之后24年的长足进步，我们房地产的总值已经成为了全球最大的资产类别，大概是500万亿人民币，欧洲、美国他们房地产总值大概是在300万亿人民币左右。

但是，虽然我们中国房地产的价值占比远远超过了我们人口的占比，但是欧美的房地产估值似乎更突出或者说欧美房地产的市值所占全球的比例比它的人口更突出，一小撮人占据了巨大房地产总市值。因此这个图告诉我们，首先中国房地产贵不贵？大家都说很贵，但是我们还是有发展空间的。

而这个图我们可以看出来，随着经济越发达，我们房地产的市值占全球的总市值会不断增长。你看一下，比如说拉美、非洲，这些地区我们看到他们人口的比例，就是黑色圈是在黄色圈之外，也就是他们人均拥有房地产的市值是低于全球水平，因为他们经济发展水平低于全球经济发展水平，就是这么简单。

我们看一下居民财产配置，深蓝色这个柱状图就是我们的房地产，其他就是股票、债券、保险、存款等等。我们看一下主要的国家地区家庭是如何分配家庭资产的，最右边是中国家庭。中国家庭房地产占整个家庭总的可投资的资产大概是41%，我相信可能会更高，因为我们中国的房地产的数据，有用小朋友的名字买的，用亲戚朋友的名字买的，所以实际情况可能会更高。

我们看一下日本，从右边数过来第二图，日本占14%左右，这是1990年之后我们看到日本房地产泡沫之后稳定下来的占的家庭资产总额。很多人都说现在去日本买房子很便宜，就是这么来的，东京房子远远比上海、深圳便宜了。美国，从2005年的1/3，33%跌到了2020年的1/4，这个主要是因为05年到08年美国出现了一次巨大的房地产泡沫，酿成了美国次代危机，导致从1/3跌到1/4，美国1985年和1995年以前都是在30%左右，这个比例是非常稳定的。

这张图说明，首先我们中国家庭资产配置还是非常不成熟，尤其是相对于发达国家这些朋友来说，我们的家庭它的资产过多地配置在房地产上，但这也说明其他资产类别在未来的增长里头，可能在家庭投资里头占的比重会越来越大，最终会到1/3或者1/4左右。

房地产增值的主要动力，首先我们看到就来自于全球人口的增长，因为随着人口的增长我们需要居住的面积就会不断增多，我们中国以前10亿人到现在14亿人，以前10亿人口大概2/3是农村户口，现在城镇化率达到2/3，新增出来的4亿人以及新增出来的城镇化人口都需要居住。

这是过去200年我们看到全球人口增长的趋势以及城镇化率，很显然在过去200年里头，这是一个城镇化的历史，随着城镇化率不断提高，像我们中国这20年经历的城镇化率不断提高，人民不断从第一产业（农业）解放出来进入第二产业、第三产业，这时候我们看到国家的发展，同时房价的上升。

1.80年之后，全球城镇化率趋同了，显示城镇化是一个全球200年不可逆的巨型的宏观趋势。这个图显示的是200年全球主要国家的房价，注意，在1980年之后我们看到全球的房价出现了一波锥形直线上升，因为1980年左右我们发生了一个巨大的事件，就是1973年尼克松把美元和黄金脱钩，彻底放弃了金本位制，在货币增发的过程中没有产生更多的通胀，但是更多货币的增发显示在房子价格的上升，全球都是一样，暴涨。

看一下我们中国的情况，中国城镇化率和人口流动的关系，以及房价关系。红色的圆点是中国的一线，大家都熟悉的一线城市。蓝色的是二线和准二线城市，其他灰色就是其他一些中小，但也很重要的一些城市。我们看到，随着人口的流动，巨大的人口向一线和准二线以及二线城市流入，导致这一些城市的房价在快速上涨，我们看到房价和人口的流动它的关系是密切相关的。现在我们看到上海2000-3000万人，其中1000万人以上居然是流动人口，北京差不多，广东这边我相信流动人口更厉害，这些流动人口不仅仅给我们城市带来了新的活力、新的生产力和新的劳动力，它们也推动了我们城市的房价不断地上升，而且我们的数据显示，人口流入的速度和房价的增长速度它是呈正比的。

在2022年出现了中国人口出现了一个趋势，没想到是2022年中国人口负增长了，主要也是疫情关系，还有房价太贵了等等。如果我们现在看到的劳动人口占的比例在减少，就是35-55岁青壮年的劳动人口，它的人口比例在逐渐上升，但是到了2025年，也就是现在这个时间点，我们看到青壮年劳动人口比例逐渐进入了一个平台区。

这时候如果我们用全球的房价做一个拟合，和青壮年人口比例做一个拟合，灰色线是青壮年劳动人口比例，蓝色的线是全球房价的一个指数，我们做了一个拟合。我们看到在2020-2025年之间，逐渐随着青壮年劳动人口的比例进入一个高的平台之后，房价很可能就不会像过去十年那样飞快地增长。

这个迹象其实最近这两年也看出来了，2021年的时候我记得去海南博鳌房地产论坛，当时我们的主题是18万亿是房屋销售的一个天花板或者说一个短期的天花板，没想到，到了2022年房子销售巨幅下降，2022年由于疫情干扰下降到了12万亿左右，可能会稍微低一点，是10-12万亿左右。

今年蔡会长也向各位展示了1-2月复苏的情况，虽然比前面10个月有强劲复苏，但是我们看到同比的增长还是微微的负增长，因此今年的房地产是否能够如期地复苏是我们经济复苏的关键。

刚才讲到人口和房价、人口和城镇化、人口和货币的关系，我们中国有一组非常有意思的数据想跟大家分享一下。2010年大家回想一下，2021年最热的宏观主题就是刘易斯拐点，就是青壮年劳动人口比例开始到了一个高点慢慢下降，但是宏观的趋势，虽然当时进行了激烈的讨论，但是没有感同身受。

十年之后，今天2023年，我们回首看一下2010年我们经历的刘易斯拐点，它不仅仅是人口的拐点，就是蓝色这条线，不仅仅是人口的拐点，同时还是房地产投资增长速度的拐点。当时房地产投资的增速一年可以达到20%，甚至更高，今年能够达到8%、10%的话经济起来的速度就很快了。同时我们看到2010年中国货币供应，我们用M2（广义货币）同比增长的速度去做一个代理指标，我们货币供应的速度，货币供应的方法也发生了质的变化，就是灰色这条线。2021年是我们中国宏观经济的转折之年，不仅仅是跨越了刘易斯的拐点，在跨越了这个拐点之后我们看到房地产的投资发生了变化，货币的供应模式也发生了变化。

因此，我们要看一下这个市场是怎么样去反映人口的变化、城镇化的变化、货币供应的变化。在2010年我们看到，这个图它做的是每一个A股上市的板块市值走总市值的占比，从1992年到现在30年的变化。从2010年，就是中国宏观拐点之年，我们看到下图深色板块（房地产、金融、能源），它们曾经在2010年左右占到整体A股上市公司的2/3。

再看一下，房地产和金融板块的占比不到1%了，大概18%-19%左右，能源就占得更少了，2007年是中石油上市，一上市就破灭了。然后到了现在，经历了刘易斯拐点的十年之后，我们再看传统的行业市值的占比严重降低，房地产和金融占比从当年一半的江山占到现在大概20%左右，很有意思，这就是宏观的变化。2010年的时候，我们不知道会发生什么事情，现在我们看一下，一目了然。

房地产它的占比下降了，但是它还是一个非常重要的板块，一个是投资看房地产，经济也要看房地产。我们知道中国的经济的周期运行它是非常有规律的。我长期进行经济周期量化研究，我们把经济部门、跨部门的宏观数据做了拟合，形成一条经济周期运行曲线，在这个图上我们用黑色曲线来表示（见PPT图）。我们把这条黑色的经济周期线和我们宏观部门、跨部门各种各样的经济数据做一个比较，请看（见PPT图），所有的图展示的是经济周期运行的规律，这是一张让各位可以视觉化，对于经济周期的运行视觉化的一张图。

这张图告诉我们在宏观经济运行的时候，在经济周期起伏的时候所有的宏观变量，跨部门同时有规律向同一个方向既定频率运行。到了2022年四季度末我们看一下，黑色这条线（经济周期）开始不再走低，开始在寻底。同时我们看到这个规律，大概3-4年左右出现一个经济周期从底部到顶部再回到底部的过程。上一个经济周期结束于大概2020年左右，我们达到了一个底部，现在我们再次回到了经济周期的底部。

所以，今年随着房地产的复苏，如果房地产复苏的话消费也应该有所复苏，同时出口今年可能会比较弱，而且从去年四季度我们已经看到出口同比增长非常弱了，这是因为美联储在收紧，是因为它要美国国内需求，美国国内需求不就是中国出口过去的吗，就是这么简单。

所以今年我们靠自己，我们希望房地产起来，房地产起来带动消费、投资，这样随着我们经济周期进入底部寻底的过程，我们中国应该能达到5%的增长目标甚至更好。

现在我们已经看到一些经济数据开始出现掉头往上走的形态，我相信在未来几个季度里头我们会看到越来越多的证据，就是中国经济的周期在这一轮经历了寻底开始复苏。

我的演讲完毕，谢谢！

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