当前报道:中财办发声鼓舞房企，限购、限贷松绑呼声更高

12月19日，据***，***财办有关负责人在对***经济工作会议精神和当前经济热点问题作出深入解读时，表示:“要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放”。

(相关资料图)

有***业内人士向之一财经表示，这是官方首次如此直接地指出住房消费领域有“妨碍需求释放的限制性政策”。受访业内人士认为，许多高能级城市的限购、限贷等政策希望进一步放开、调整优化，预计2023年相关的限制类政策松绑会明显增多。

发力改善型需求

多位***业内的受访人士将“妨碍消费需求释放的限制性政策”指向了限购、限贷、限售等政策。例如社保缴纳要求、过高的二套房***比例、对首套房的认定标准等，都对需求的释放形成了制约。

“限购不放松、***不降低，有资格的人不敢加 *** ，不用 *** 的人没资格进场。”某房企人士表示，限购、限贷等政策对***门槛和***能力形成了全方位的严格限制。

有房企人士指出，“认房又认贷”政策叠加二套房的高***比例，在很大程度上限制了***能力，影响了改善需求的释放。

“认房又认贷”是对二套房的界定标准，在该政策下，卖掉首套房且还清房贷后，再进行置换，依旧会被认定为是购买第二套住房；因此，若二套房的***比例处于高位，则抬高了改善门槛。

例如在执行“认房又认贷”且二套房***比例高达7成的某一线城市，卖掉之一套价值700万的房子且还清贷款后，总房款作为***，则可置换房的总价上限为1000万。“但两套房可能档次本来就不多，只能在面积、区位或配置仅能升级一项，实际上并没有实现改善，这就会降低改善需求释放的动力。”上述房企人士指出。

今年以来，包括杭州、南京、苏州等在内的许多重点二线城市已经以“小步高频”的方式，对限购、限贷、限售等限制性措施进行了渐进式放开，但部分区域限制始终存在，同时限贷政策的优化普遍对区域及人群有一定要求；而一线城市的优化政策，则集中于远郊区县及特定人群，整体限制性政策无明显松动，“认房认贷”等限制性政策执行仍较为严格。

业内人士认为，这些政策仍有不小的调整空间。贝壳研究首席市场分析师许小乐认为，全面优化限购政策，除四大一线城市之外，其他城市全面取消居民***限制；一线城市可缩小限购区域和限购范围等；同时，优化“认房又认贷”，“卖一买一”按首套标准等。

亿翰智库研究总监于小雨则建议，住建部明确各能级城市限购、限售等限制性政策放宽的底线，各城市据此经过严格论证后公开发布宽松政策，稳定市场预期，避免高频、非公开的政策调整进一步加重***者的观望情绪。

有业内人士担忧，释放了被限购、限贷等限制性政策妨碍的住房需求，可能意味着未来将再度通过“房价上涨”的预期拉动需求回升。

某大型房企内部人士则认为，本次经济工作会议中明确要支持的是刚性和改善性住房需求，“这两类需求整体而言都是刚性的，这意味着哪怕市场未来的预期不是上行的，这些需求中短期之内也是要进入市场的。”

他认为，未来政策***的着力点或也将着力于此，例如在政策引导下，向市场传递平稳的信号，即未来房价不涨、也不跌，会保持在合理的区间内，对于刚需或改善需求来说，未来不会出***价大跌形成的抄底机会，从而减弱当下的观望情绪；同时，在交易税费等层面上给出政策支持，鼓励交易尽快进行。

消费信心亟待提振

回看2022年，***各大城市关于楼市放松的政策持续不断，限购、限贷等政策在不少城市早已有所松动。

今年3月初，郑州就打响了对限购、限贷等政策调整的之一枪。彼时***的“19条”中规定，对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭执行首套房贷款政策，***比例由此前的60%降至30%，即二套房贷款实行“认贷不认房”。郑州也成为自2016年调控升级以来，首个放弃了“认房又认贷”的重点城市。

此后，西北省会城市兰州也执行了“认贷不认房”，还下调了***比例，执行首套房为20%，二套房为30%的规定。随后，南昌、苏州、厦门、等城市，在限购、限贷等方面均有所松动。而11月以来，高能级城市如杭州、南京等也对限贷政策进行优化，将二套房***比例下调至4成、3成。

目前来看，过往的一系列政策尚未能扭转市场的颓势，******仍处于下滑的阶段。******数据显示，今年前11个月，***商品房***额同比下滑26.6%；11月单月***额同比下滑32.2%，相较9月、10月的下滑幅度又进一步加大。

国金证券认为，当前******额加速下滑反映出当前***行业基本面情况仍然严峻，近期供给端的诸多重磅政策为房企***的边际改善提供了有效帮助，但行业真正回归良性循环仍需***复苏，后续仍需更多需求侧宽松政策。

多位受访的业内人士提及，当前***不振，除了有限制性的政策导致需求难以释放之外，还在于|对经济前景担忧的背景下，***人群高企的观望情绪。

某央企房企人士则对之一财经表示，除了***端政策放开，市场的***问题还包括客户的消费意愿和消费能力，目前，***者仍处于观望状态，信心还有待提高。他表示，从其所在公司当前的情况来看，改善型项目的***去化优于刚需型项目，一方面是刚需***者的抗风险能力有限，另外疫情也改变了不少***者的需求。

有***业内人士指出，未来从根本上提振***需求的前提在于，经济恢复、收入预期的改变，使得***者不惧怕进行大宗消费、加 *** 背贷款；基于此，有改善需求的***者，手中已有的***还须能在市场上顺利***，筹集到足够的房款，进而推动需求的释放。

某闽系房企人士也认为，当前监管层给出的诸多政策能否有效提振市场需求，还需要观察；但目前来看，未来几个月，在疫情之下，预计房企的***仍将受到影响，同时经济形势未明显改善之前，消费信心依旧不足。“马上要迎来放开出行限制以后的之一个春节，可以关注返乡置业的情况，观察老百姓的消费信心指向，看他们是否愿意掏钱买房。”

值得一提的是，12月初，新一线城市佛山全市范围内取消了限购。某华南国资背景房企人士透露，“叠加防控政策的放松，上上周末项目的来访、***普遍都环比大幅上涨。”另有一总部位于深圳的房企内部人士表示，“佛山市场最近市场好了很多。”

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