新品接连落地，存量等待扩募，公募REITs市场扩容提速

作为有“吸金利器”之称的创新型产品，公募REITs产品的一举一动都深受市场关注。

12月9日，华夏基金华润有巢REIT（下称“华润有巢”，基金代码：508077）正式上市，这是业内首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT。数据显示，该产品上市首日上涨16.84%，全天成交额达1.86亿元，在23只沪深REITs产品中排名之一。

同日，作为首单生物医药产业园REITs，华夏杭州和达高科产业园REIT（下称“华夏和达高科REIT”，基金代码：180103）的网下询价结果出炉。数据显示，参与该产品询价的网下拟***份额是网下***初始份额的155.13倍，按照***价格2.808元/份计算，该产品网下***共吸引资金564.11亿元。

(资料图片仅供参考)

与此同时，公募REITs产品发行节奏有所提速，今年以来已有12只产品成立，1只产品等待发行，还有2只产品正在排队获批中。此外，在存量公募REITs中，华安张江光大园REIT等5只产品的扩募申请已步入问询或反馈阶段。业内普遍认为，REITs基础资产池正在不断扩大，整体市场空间有望进一步提升。

公募REITs扩容提速

12月9日，华润有巢正式在上交所上市，这也是市场上第23只上市的基础设施公募REITs产品。截至当日收盘，该基金上涨16.84%，成交额、成交量、换手率分别为1.86亿元、6590万、31.51%，在沪深REITs产品中均居首位。

REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，是向投资者发行收益凭证募集资金投资于不动产并向投资者分配投资收益的一种投资基金。自问世以来，公募REITs就深受资金青睐，“一日售罄”“高倍超募”等成为该类产品的发行***。

将时间拉回至2021年6月，首批基础设施公募REITs产品的发行盛况仍历历在目，9只产品“一日售罄”吸金超过314亿元。此后，公募REITs产品陆续获批并启动发行，底层资产逐步涉及仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、高速公路等多个行业。

今年下半年以来，公募REITs产品发行节奏明显有所提速，今年成立的12只产品中，有11只是6月以来成立的。Wind数据显示，截至12月8日，已经成立的公募REITs产品数量已扩容至23只，合计规模达757亿元。

除此之外，华夏和达高科REIT将于2022年12月12日发行。据记者了解，在网下询价阶段，就有97家网下投资者管理的350个配售对象的询价报价信息。全部配售对象拟***数量总和为200.893亿份，为初始网下***份额数量（1.295亿份）的155.13倍。

为何这类产品如此备受追捧？“受欢迎的原因很简单，一是‘僧多粥少’，二是资产具备***竞争力。”一位基金业内人士告诉记者，例如，华夏和达高科REIT首发标的资产为位于杭州经济技术开发区的和达药谷***项目和孵化器项目，项目运营时间较长、处于产业成熟阶段、能产生持续稳定的现金流。

除了上述拟成立或上市品种，上交所网站显示，中金安徽交控高速REIT、嘉实京东仓储物流REIT均处于“已受理”状态，二者分别是属于交通基础设施和仓储物流的REITs产品，若成功获批，公募REITs的上市成员名单将再度扩容。

******李超在首届长三角REITs论坛暨***REITs论坛2022年会上也表示，接下来将进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长***及商业不动产等领域。

“REITs是盘活存量资产的重要工具，对缓解地方***债务规模、改善基建投资预期具有重要作用。”一位公募REITs相关行业分析师对记者表示，未来的公募REITs产品会越来越多，发行也会逐步实现常态化。

市场表现持续分化

在发行时受资金追捧，上市之后的表现自然也备受关注。但经过市场的今年震荡调整，公募REITs产品的表现也出现分化。Wind数据显示，截至12月8日，除了今年新成立的基金外，在11只2021年成立的公募REITs中，有5只产品年内涨幅超过7%，3只产品跌幅超过5%，首尾相差超过22%。

其中，以园区基础设施作为资产类型的华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT今年以来上涨超过10%，分别以15.7%、11.18%的涨幅位列之一、第二；而聚焦生态环保的富国首创水务REIT年内跌幅达6.79%。

从项目类别来看，目前收益更高的是园区基础设施类REITs今年以来的平均收益率为8.36%；仓储物流类REITs则以8.27%次之；而生态环保类REITs和交通基础设施类REITs则表现较弱，年内平均跌幅分别为-4.94%、-4.86%。

“公募REITs的标的资产多为重点战略区域较为成熟优质的基础设施龙头，项目市场认可度高，且一般具有较强的抗通胀、保值功能。”一位基金业内人士表示，REITs具有***可靠且具有增长性的分红收入，还可以通过本身价值的上涨获得资本利得的收入。

Wind数据显示，截至12月9日，有12只公募REITs在今年合计实施了18次分红，分红总额达17.88亿元。其中，有6只产品年内分红总额超过1亿元，如平安广州广河REIT的分红总额最多，达3.79亿元。

其中，底层资产包括仓储物流、产业园等属于产权类REITs，这类产品股性更强，分红收益率偏低，以租金为主要收入来源；底层资产一般是高速公路、垃圾污水处理等项目的属于特许经营权REITs，债性更强，分红收益率偏高。

另据李超12月8日公布的数据，截至今年11月底，共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20%。上述产品项目募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元。

首批9只上市REITs发布的2021年年度报告显示，营业收入平均达到基金招募说明书预测值的104%，资产配置价值凸显。截至今年11月底，产权类REITs对应现金流分派率平均为3.67%，特许经营权类REITs对应内部收益率平均为5.51%。

未来市场前景广阔

“考虑目前我国基础设施品类繁多、规模较大，为公募REITs提供了丰富的基础资产， 基础设施公募REITs未来市场空间巨大。”一位参与筹备公募REITs项目的第三方人士告诉记者，REITs范围或将进一步拓宽，市场容量有望加速扩充。

事实上，在REITs市场发展持续向好的背景下，基金公司也在积极储备相关产品。例如，在“受理中”的嘉实京东仓储物流REIT就是嘉实基金旗下首只公募REITs项目；而对于已有产品的相关REITs管理人来说，除了积极展开相关布局，还要推进扩募等相关工作。

据沪深两所官网显示，在首批公募REITs中，华安张江光大园REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯仓储物流REIT等3只产品的扩募申请已反馈意见；博时招商蛇口产业园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT等2只产品的扩募申请已步入问询阶段。

从项目的类型上看，园区基础设施、仓储物流各有两单，生态环保有一单。数据显示，截至2022年12月9日，上述5只产品自成立以来的涨幅均超15%；其中，红土盐田港REIT以39.25%的区间表现领先。

“扩募有利于将更多基础设施纳入REITs底层资产，有利于REITs产品分散风险、增厚收益。”上述分析人士对记者表示，扩募为公募REITs注入更大想象力，也驱动市场更加成熟，可以预期的是，随着初始基础资产权益的不断摊销和到期，未来各公募REITs大概率都会展开扩募。

中信证券分析师明明分析指出，REITs本质仍是具有高分红的股权资产，扩募是REITs的重要属性，打开扩募空间，发挥管理人的运营能力，才能真正发挥REITs对于底层资产优化与运营的能力，发挥其盘活不动产的功能。当前来看，不同领域的原始权益人均有丰富的可扩募资产，均具备一定扩募能力。

目前，公募REITs产品的投资者结构是以战略投资者为主，机构投资者中券商自营、保险资金、基金资管参与热度较高。“优质资产具有一定稀缺性的，对于战略投资者还是会有很大的吸引力。”上述分析人士认为，REITs目前还处于起步阶段，仍存在着配套细则尚不完善、市场扩容受限等不可避免的问题，投资过程中应充分了解公募REITs的收益风险特征后谨慎投资，警惕过度“炒作”风险。

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标签： 基础设施 公募REITs