超20城推出二手房“带押过户”，政策效果尚待完全显现

又一重点城市推出二手房“带押过户”模式。

1月5日，深圳市住建局等六部门印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》（下称“工作方案”），明确了在办理二手房“带押过户”的过程中，“顺位抵押”和二手房转移及抵押“双预告登记”模式的办理流程、工作分工和保障机制等。

(资料图)

所谓二手房“带押过户”，是指存在抵押的***，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用***款还旧贷款。第一财经不完全统计显示，2022年8月份以来，已有包括深圳、广州等超过20个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”的交易模式。其中，广州于2022年9月***了国内首个金融监管部门鼓励推广“带押过户”的官方文件，此后，多个城市跟进，推出了各自的工作方案或相关通知，明确“带押过户”的业务流程。

上海易居***研究院研究总监严跃进表示，“带押过户”模式是2022年一项重要的金融创新，在实际操作中，对于二手房交易带来了积极作用。

鼓励全面探索

根据上述深圳的工作方案，在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中，***双方可选择适用二手房“带押过户”模式，交易***需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。

另外，工作方案还要求，稳妥推进试点，鼓励全面探索。在试点范围方面，先试点推广买方一次性***或***双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至***双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时，鼓励各银行先行先试办理***双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面，除“顺位抵押”“双预告登记”模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房“带押过户”积累经验。

“深圳的政策还是比较谨慎的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，深圳去年以来二手房交易量创新低，如今要稳定楼市，必须重新恢复二手房占主导的交易局面。

除了深圳以外，2022年12月底，东莞市住房和城乡建设局也发布了《关于推行存量商品房“带押过户”模式的通知》（下称《通知》），对“带押过户”模式进行解释说明。

《通知》称，推行存量商品房“带押过户”模式，可有效降低房屋交易风险和成本，缩短房屋交易周期，在激发存量商品房市场交易活力的同时，有利于新建商品房市场和存量商品房市场之间相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进***市场平稳健康发展。

第一财经不完全统计显示，2022年8月份以来，已有超过20个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”的交易模式，其中既有深圳、广州、东莞、西安、宁波、苏州、无锡、济南等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。

非同一家贷款银行情境受限

不过，在实际操作中，也有部分城市的“带押过户”模式进展并不理想，其中主要体现在***双方非同一家贷款银行的情境下。

对此，李宇嘉分析其背后涉及三方面的原因：一是不同银行的贷款评估模式不一样，对同一套***的评估价值有差距；二是涉及不同银行的具体利益，比如优质贷款损失、存款减少等；三是部分银行依旧对“带押过户”的业务风险有所忌惮。

李宇嘉认为，当前商品房市场出现了一些微妙的变化，包括热点城市居民对楼市的预期有所好转；限购政策松绑、“认贷不认房”等对需求的释放有一定效应；部分城市***处到访量增加；分化比较明显，低于市场价格预期的房子成交增加；总价可控的刚需型二手房近期成交增长较快；中心区的二手房优于外围；新房整体定价合理，表现优于二手房。

“总的来说，目前***者的市场情绪还处于历史低位，这种情形至少会延续到2023年3月份前后，至于二季度楼市能否好转，就要看疫情能否消退，春节后的就业、消费能否反弹，以及政策***的力度等。”李宇嘉说。

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