热点评！投行踏破房企门槛

11月28日，注定改写***局面的一天。

(资料图)

下午6时，当***新闻发言人就资本市场支持***市场平稳健康发展答记者问时突然宣布恢复***股权类再***，***圈和投行圈集体惊愕！

“出来的太突然了，大家都没有想到。”A股一家知名房企董事会***向之一财经透露，当晚7点半，交易所便召集了几家房企召开了通气会，一来是传达最新的文件，二来则是鼓励房企积极参与，尽快报方案，同时提建议。

一夜难眠的还有投行。“我们行业内都震惊了，因为从业十几年，之一次见到对***的***有这么大口子。”一位投行人士难掩内心的讶异。

从28日傍晚消息发布到29日晚间，短短24小时，沉睡了12年的***股权类***，瞬间活泛起来。

“当晚便有一些久违的投行朋友通过微信来接触了。”上述董秘称，公司也立即联络几家投行，一起研究政策内容，并商讨怎么定方案等事宜。“毕竟大家有十几年没有做过相关业务，细节都快忘记了。”

深夜开会

时间回溯至2010年4月，***发布了被称为“新国十条”的通知，明确要求对存在土地闲置及炒地行为的***开发企业，证监部门暂停批准其上市、再***和重大资产重组。同年10月，***发布通知称，为坚决贯彻执行“新国十条”精神，已暂缓受理***开发企业重组申请，对已受理的将征求国土资源部意见。

自此，涉房股权类***的大门关闭了12年，其间，仅在2015年对绿地借壳上市、以及招商蛇口重组等少数项目上给予了绿灯放行。

因此，当***新闻发言人在28日发布房企股权***5项优化调整措施后，无论***圈还是投行圈，都是一片沸腾之声。

阔别已久的权益类***再开闸门，对于***冷清低迷、资金捉襟见肘的***企业而言，无异于久旱之甘露。

“十几年没有做过权益类项目，与投行之间的业务仅限于发债。日常维护着往来关系的投行大约只剩两三家。”另一家A股上市房企相关负责人透露，截至29日晚间，已有不下五家投行主动找到该公司的负责人或相关部门，表示愿意出方案：“大家很意外，但精神很振奋。”

此时，深交所和证交所的鼓励与支持，亦给房企增加了几分积极行动起来的底气。据了解，28日晚间，交易所便找了几家房企代表开会，主要表达了对相关工作的支持态度。

上述投行圈人士向之一财经证实，负责***业务的同事几乎没有睡觉，连夜与A股房企对接、开会。“激动是难免的，因为过去做业务时，但凡与***沾边的都要清理掉，如今虽然只是开了非公开发行，但境地已是天渊之别。”

29日晚间，世茂股份（600823.SH）与福星股份（000926.SZ）两家公司率先披露了非公开发行股票的计划，抢得“头啖汤”。两家公司均在公告中表达了相似的意思：满足业务发展需要，优化资本结构，缓解流动性困难，稳定公司财务状况，其拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%……

多家A股房企也向之一财经记者透露，各家公司都有接到投行递来的橄榄枝，且会尽快研究如何报方案。“大约会选择两三家投行去合作，先把方案做出来，以及研究后续卖股票等事宜。”一位董秘表示。

业内预计，在监管层的鼓励之下，未来一段时间内将会有许多房企提交各自的再***方案。

史诗级利好

***此番宣布的5项措施具体包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套***；恢复上市房企和涉房上市公司再***；调整完善***企业境外市场上市政策，与境内A股政策保持一致，恢复以***为主业的H股上市公司再***；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

这五个方面被部分机构解读为对***的“史诗级利好”，自2010年以来的12年间，股权市场在绝大多数时候对***公司都是大门紧锁的。

一家券商***行业分析师对之一财经表示：“2014年至2016年出现过一轮***政策放松，包括放松房贷、境内债券***、权益类再***以及退出棚改货币化***，这期间的再***被允许用来给房企补充流动资金、偿还银行债务。2014年时，***商品房***额同比下滑6.3％，商品房库存迅速攀升，到2016年时***数据全面改善，各城地王频出，随着市场环境变化，政策放松再被叫停。2017年年初，***发布了一个监管要求，严控再***规模与用途，给***市场降温，房企2017年增发规模大降。”

在此之后，无论是并购重组还是借壳，都很难突破***这一关，失败的案例包括恒大借壳、万达商业回A等。

2018年10月，***还曾推出两份针对A股上市公司再***审核知识问答文件，该文件对一系列市场关注的再***问题予以详细解答，其中明确对涉房企业再***作出限制。这一限制直至2022年10月出现小松动，***允许部分存在少量涉房业务但不以***为主业的企业在A股市场***。

直至2022年11月28日，***明确：恢复涉房上市公司并购重组及配套***，恢复上市房企和涉房上市公司再***。

“2016年之后上市公司如果想做再***或者发行股权购买资产，就得把***业务剥离，现在的政策算是放开了，而且相比上一轮政策松动来说，这次放开得更多。”上述券商分析师表示。

“我认为利好体现在允许非公开方式进行再***，在***行业，非公开发行其实占更***重，也是更为便利的再***方式。”一位***行业资深***人员对记者表示。

截至目前，监管部门针对******已是“三箭齐发”，在信贷、债券和股权三方面均提供了极大的宽松环境。

“相比前两支箭，我觉得第三支箭，即股权类***对我们公司是更实质性的利好。”一家A股上市房企内部财务人士表示，利好主要体现在股权***不增加负债、可以定增这两方面。

待解的疑难

自此，******迎来了十年难遇的春天。但行业的发展阶段已经发生了根本改变，政策的落地效果是否能够尽如人愿？

一位投行人士表示，多数投行都是长时间没有开展***股权类业务，流程细节都需要重新熟悉，同时，涉房监管政策较多，***到具体业务上还有很多工作要开展，比如项目和土地核查甄别，看有没有拖欠土地款、有没有被处罚过等等。“激动之后，还是冷静下来，摸着石头一步一步过河。”

而前述A股上市房企董秘表示，“大家都先各自提方案，最终还是要看接下来审批的情况。企业自然希望在政策护航下具体业务可以尽快落地，因为股权类***的推进速度是比较慢的，正常情形下需要6个月至1年时间。但他预计，在宽松条件下，监管部门的审批速度会加快，若是向大股东、或者特定机构增发，且资金用途明晰，预计小几个月便可以完成落地，但并购重组类的案例复杂很多，落地难度也大。”

该董秘同时提及，既然监管层已经打开了口子，若要企业真正受益，或许可以将资金用途放宽一些，比如可否将非***类的新基建项目、产业园区、***等在建项目，也纳入可申请再***的资产篮子中。另外，可转债的发行是否也可适当放开，给不愿意稀释股权的企业多一重选择。

另一***业内人士认为，和前面“两支箭”一样，此项新政依然会让近一年持续吸纳土储的头部央国企受益更多，也包括具有央国企背景的混合所有制房企，此外，尚未有公开债务违约的民营房企也能通过股权***缓解压力。而已出险房企在其自身一系列复杂问题未解决前很难再***，明年上半年又将迎来新一波偿债高峰。“所以，对于出险的房企来说，即便有了政策，但市场会不会买单，即使定增，有没有机构参与，都还是未知数。”

目前来看，A股上市涉房企业的***被视作最容易操作的一项业务，而可能会惠及到更多房企，尤其是出险房企的“并购重组配套***”一项，则是一块难啃的骨头。

“根据新政，募集资金可以用于补充流动资金、偿还债务、‘保交楼、保民生’的项目，不能用于拿地拍地、开发新***，但需要保交楼和流动性不足的公司，很多已经出现大额亏损，在市场***端起不来的情况下，明年的业绩也很难说，这种情况下能募集的资金量十分有限。”一家头部房企内部人士对记者说。

上述董秘也透露，目前公司暂时没有计划参与出险房企的并购重组，因为当前条件之下，与出险房企的收并购和战投都很难谈，因为出险房企出于自身***发展的需求，都不愿意折价出让项目或资产，但放至当下环境中，这些项目和资产的公允价格又确实很难达到他们的预期，所以双方很难谈得拢。

尤其值得提及的是，***5项优化措施虽然提到“调整完善***企业境外市场上市政策，与境内A股政策保持一致”，但多数境外上市房企都是红筹股，并非H股，因此无法受惠于本次***新政。

一家在港上市房企首席财务官便表示，股权***新政对于A股和H股公司来说是利好，但对红筹股没有太大影响，即便有人提出红筹可以考虑借壳回归A股，参考恒大此前的操作路径，但难度还是太大了。

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