天天热头条丨多地加速推动存量商品房纳入保租房体系

到2022年和2023年末，各省已开工建设和筹集的保障性租赁住房（下称“保***”）套（间）数需分别不低于本地区“十四五”建设目标数比例的40％和60%。

近日，住建部、******、财政部联合印发《关于做好发展保***情况年度监测评价工作的通知》（下称“通知”），明确将各大城市发展保***的年度监测评价结果纳入对地方***的绩效考核，其中，上述阶段性建设目标的完成情况成为考核重点。

(资料图)

时至年末，河北、浙江、沈阳、西安、郑州等多个省市已提前或超额完成2022年筹建目标；进入11月，山东、河南还率先披露了2023年新开工（筹集）保***的规划目标。和保***“筹集关键期”的2022年相比，这两省2023年的建设目标数未出现明显减少。

更大体量的新开工和筹集计划，意味着需要更多的资金流入和更丰富的***渠道。

今年，受疫情冲击、经济下行等影响，地方财政和房企资金压力都比较突出，在此背景下，多地聚焦推动金融与财政、专项债等资金的衔接，创新***模式，通过REITs（***投资信托基金）等多种模式满足市场主体参与保***项目的资本金需求。

与此同时，一些地方***重新尝试通过回购等方式，将房企风险项目纳入保******图谱，以期实现“保交楼”和保***筹建的双重目标。

多地推动存量商品房“纳保”

在楼市下行压力下，为缓解当地去化压力和实现“保交楼”目标，不少地方***开始批量回购或鼓励国企购买商品房，该现象也为保***的筹集开辟了一个新渠道。

11月15日，河南开封住建局官网公布了2022年保***项目表，涉及4个项目，共计1950套住房。其中，兰考恒大帝景项目共1050套***被列入其中，拟被回购作为兰考县城投保***项目。

更早之前，郑州***集团下属全资公司——河南郑地住房租赁有限公司在今年7月发布招标公告称，将在郑州市区范围内***存量***，用于人才***。郑州***集团为国有独资公司。

6月底，《关于印发河南省贯彻***稳住经济一揽子政策措施实施方案的通知》称，***去化周期18个月以上城市，要立足实际回购存量商品房用于保障房和安置房。

除河南外，山东济南、浙江湖州等二三线城市今年亦曾推出鼓励国企***存量商品房的政策。不过总体来看，***此类举措的多为四五线城市。

之一财经梳理******采购网信息发现，近一个月以来，在河北、贵州、甘肃、吉林等省份，均有下辖中小城市和县城发布“***回购商品房”招标公告，计划回购存量商品房用于筹集安置***，包括保***。

比如，河北孟村******县11月21日发布“保***项目公开招标公告”，拟购买存量商品房作为公共租赁住房，为解决该县新青年城镇居民阶段性住房问题。

***城市经济学会***专委会***、***区域科学协会副理事长王业强在接受之一财经采访时称，这一保***筹集方式目前在多地可见，但不会成为主流形式。“‘***回购’有一个共同的特性，就是这些项目运营困难，由***承担相关市场主体的部分压力。疫情之下，地方***普遍面临财政困难，回购的保租住房如何实现资金平衡，这是地方***在实施这一筹建方式时需要谨慎考虑的问题。”

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进亦对记者表示，通过回购等方式将包括房企风险项目在内的存量商品***转作保***，可以快速形成保***供给，省去一些配套投入成本，加快解决新市民、青年人的住房困难问题，但这种模式在实施过程中也可能会遇到诸多限制。比如，项目******大小是否满足保***的相关要求，***是否有足够规模的资金支持等。保***一般以小***为主，建筑面积不超过70平方米。

“因城施策”扩供给

多重因素下，“***回购存量商品房”的保***筹措模式难以大规模推开。不过，通过多种渠道，将存量房和存量用地改造、转化为保***和保***项目用地，近半年来，一直备受地方青睐。

中信证券最新研报显示，今年5月以来，已有长沙、邯郸、成都、西安、湖北、海南等多个省市推出自愿纳保的相关文件，鼓励存量房业主和长租***运营方参与存量房纳保。

为了消除大***业主参与“纳保”的顾虑，成都10月底发文明确，建筑面积在144平方米（含）以上的住房，申请用于保***后，应按间出租，具体间数可由运营服务企业根据房屋设计及现实情况确定。

北京则将视线聚焦在了中心城区成片的老旧小区上。11月初印发的《北京市老旧小区改造工作***方案》称，全市老旧小区可以在符合规划、满足安全要求的前提下，适当增加建筑面积，由区***统筹用于补充社区配套短板或建设保***。

王业强认为，面对保***用地的土地出让金价格较低而今年地方财政压力较大的两难问题，更充分地挖掘当地存量房和低效用地，如对工业厂房、***等进行统一规划改造，是一种有效的解决办法。

财政部官网8月16日发布了一篇上海***的调研文章。文中提到，******了一些盘活存量用地用于长***建设的***政策，如企事业单位利用自有闲置土地建设或非居住存量房改建长***，免交土地价差款，极大地鼓舞了有闲置土地及非居住存量房的企事业单位参与长***建设的积极性。

推动金融与财政、专项债等资金的衔接

据中信证券测算，***而言，仅***19个***城市中的保***需求就接近2000万套。到2030年时，这19个***城市保***资本化价值可能突破10万亿元，保***在这些***城市的总投资金额约6万亿元。

多名受访业界人士认为，面对如此大的市场规模，主要房企参与意愿如何，仍较大程度上取决于各项支持政策，是否能够突破租赁市场投资回报周期长、***难等瓶颈问题。

有研究显示，我国大城市租金收益率仅为2%左右，重资产企业投资回报周期长达20~30年，资金压力大。对于租金在市场价九折及以下的保***项目而言，租金收益率无疑更低。

“各省相关部门要引导市场主体加强与金融机构的沟通对接，加大对保***建设运营的金融支持力度。”前述三部门下发的通知中如是称。

该通知进一步量化了各省考核标准：获得信贷、REITs、专项债等资金支持的保***建设项目数占需要资金支持的保***建设项目总数的比例达到100%的得5分；未达到100%的，每低一个百分点扣0.1分；低于50%（不含）不得分。

除了各省保***相关支持性政策需要***见效外，展望后市，保***的财政、金融支持力度还将继续加大。

10月中旬，安徽霍山住建局官网公示了一份由住建部、******和财政部联合印发的《关于报送2023年保***、公***保障和城镇棚户区改造等计划的通知》。文件称，对各地申报符合条件的2023年保***计划，***财政城镇保障性安居工程补助资金和***预算内投资给予补助支出。

其中，“***预算内投资支持发展保***的城市名单”包括广东（广州、深圳、佛山、东莞）、浙江（杭州、宁波）和安徽（合肥）等25省37市（区）以及京津沪渝四个直辖市。

11月23日，央行和银***正式下发《关于做好当前金融支持***市场平稳健康发展工作的通知》，在“加大住房租赁金融支持力度”方面，该份文件明确两条具体措施：

其一，优化住房租赁信贷服务。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保***项目发放的有关贷款，不纳入***贷款集中度管理。商业***改造为保***，取得保***认定书后，银行发***期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

其二，拓宽住房租赁市场多元化***渠道。支持住房租赁企业发行信用债券和***债券等直接***产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进REITs试点。

“金融机构借款、专项债等***属于债权***，公募REITs属于股权***。相较于债券***，租赁住房的开发运营企业可以通过REITs，形成‘投融管退’的闭环，显著缩短项目的投资回收期，缓解资金压力。作为‘十四五’时期的一项重要任务，保***筹集需要众多市场主体参与，在激活市场主体积极性的各项政策中，公募REITs至关重要。”徐跃进告诉记者。

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