商管巨头华润万象生活再下一城？拟22.6亿元收购中南服务

商管巨头华润万象生活(01209.HK)再下一城。

继1月5日，华润万象生活收购禹洲物业之后，公司再度计划收购中南集团旗下核心物业主体企业江苏中南全部股权，收购代价不高于22.6亿元。

华润万象生活公告称，公司全资附属公司创润发展有限公司与卖方订立股权转让协议，据此买方已同意收购且卖方香港彩虹物业有限公司已同意出售南通长乐全部股权;及买方已同意收购且卖方香港乐活物业有限公司已同意出售江苏中南1%股权。代价待由订约双方厘定并最终协定，但不得高于22.6亿元。

资料显示，南通长乐为于中国注册成立的有限公司，主要从事提供物业管理服务业务，是香港彩虹物业有限公司的全资子公司。南通长乐旗下则掌握着99%的江苏中南的股权。截至2021年12月31日，江苏中南由南通长乐及香港乐活物业有限公司分别拥有99%及1%权益。

简言之，华润万象生活拟以不高于22.6亿元将江苏中南收至麾下。根据公告披露，江苏中南，于中国江苏省、山东省、浙江省及四川省等多个地区合计拥有5147万平方米的在管面积，合约面积和在途面积共计3941万平方米，预计五年内在管面积将达到9000万平方米以上。

中南服务的运营主体是江苏中南。当前，中南服务正在推进上市，于2021年的11月12日通过了上市聆讯。临近上市，中南服务却选择出售物业运营主体企业，公司的上市进程极大可能按下暂停键。

中南服务一位管理人士在听闻并购消息之际坦言，“有些意外，公司不少物业老同事一直在等物业板块上市的消息，没料想到距离上市临门差一脚先等来了出售的消息。”

整体来看，华润万象生活的这宗并购交易对价较为公允。根据中南服务聆讯后招股书来看，以2021年税后净利润1.76亿元推算，该宗并购PE录得13倍左右，与物业平均15倍上下的PE值打平。

在上述中南服务人士看来，这是一宗双赢的交易。对于中南集团而言，这将比中南服务上市回收的现金更多，无疑会增厚其资金安全系数及经营确定性。在华润万象生活的品牌加持下，中南物业的品牌价值有望得到持续提升。同时，在物业行业集中度快速提升的背景下，本次交易或可助力华润万象生活夯实较为薄弱的住宅物业板块。

根据华润万象生活财报披露，截至2021年上半年，其住宅物业管理服务的在管建筑面积为1.2亿平方米，较2020年12月31日增加1530万平方米，这样的在管面积及增量在头部物企中并不出众。深耕华东区域的中南服务目前超过5千万的在管面积，将极大提升华润万象生活在华东区域的市场份额。

对于本次并购，华润万象生活表示，董事会相信，收购事项将增加集团在上述地区的管理浓度，提高市场影响力，提升集团区域协同价值。目标公司基于框架协议可使集团享有框架协议项下目标公司物业管理项目的经济效益。

值得一提的是，这是物企“国家队”在资本市场上的又一次大动作。

新近，在收并购战场潜身蛰伏了两年多的招商积余(001914.SZ)也先后收购了上航物业、南航物业。

中信证券等多家券商此前提及，物业蓝海市场空间广阔，国有轻资产运营服务平台背景在当前收并购环境下具备优势，未来更多央企剥离的“双非”优质资产承接值得期待。不同于近年碧桂园服务(06098.HK)等民营物业企业占绝物管并购主角位置，后续具备安全性和发展潜力的国企物业平台大概率会加大物业服务的并购力度。