二手房成交量上升 楼市为何突然回暖呢？

在经历漫长的调整期之后，房地产市场有所回暖。

近日，北京、上海、深圳等热点城市二手房成交量有所回升，被按在地上摩擦了一年的地产股也终于反弹。

这究竟意味着动荡的房地产行业将迎来新的发展契机，亦或只是昙花一现?

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二手房成交量上升

近期，在房贷利率下调、银行放贷速度加快的利好刺激下，北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、成都等热点城市二手房成交量纷纷上涨。

据统计，今年11月，北京二手房市场成交量结束4个月的连降态势，环比上涨25%，成交量为13531套;上海二手房成交量实现连续两个月小幅上扬，其中11月成交14607套;广州和深圳的楼市也有所回温，11月二手房成交量分别为6166套和2715套。

从统计数据来看，11月二手房成交量回升的城市，除了北上广深这几个一线城市之外，杭州、苏州、南京、成都、重庆等二线城市也赫然在列。

杭州二手房成交3406套，环比上升29%;

苏州二手住宅成交5038套，环比上升48.9%;

南京二手房成交7502套， 环比上升28.72%;

成都二手房成交 5659 套，环比上升168%;

重庆二手房成交量9868套，环比上升27.1%;

二手房市场是楼市温度计，成交量的上扬说明冰封的楼市已出现回暖迹象。

那么楼市为何突然回暖呢?

经济学家任泽平说，在房地产市场“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，人口和供应量很难在短期内发生变化，短期内能影响楼市的就只有金融因素。

我们也能感觉到，每当银行房贷利率出现下调，购房者能以更低的成本从银行拿到贷款，那么市场上买房的人就会有所增加。对于刚需购房者来说，房子是自己住的，迟早要买，如果现在买房贷款利息更低，那当然要抓住机会上车。

所以，这次北上广深等热点城市二手房成交量上涨的重要原因，就是银行的房贷利率下调了。事实上也是如此，调查显示，目前许多城市的房贷利率已比之前有所降低。

从具体城市来看，广州大部分银行的房贷利率，已从今年7月份的首套6%、二套7%，下调至12月的首套5.85%、二套6.05%;深圳的房贷利率最近也调整至首套4.95%、二套5.25%;

苏州房贷利率从8月的6.2%调整至12月的5.3%左右;成都的房贷利率从今年最高峰时候的6%下滑至5.6%附近。

除了房贷利率有所下调之外，许多城市的房贷放款速度也在加快。有南京网友反映，今年11月，他询问了南京的中国银行、民生银行、平安银行，都表示政策在逐渐放松，慢慢有额度了，之前积压的贷款都在发放。还有网友表示，申请了几个月的贷款终于获批。

银行房贷利率的下调和放款速度的加快，让冰封已久的二手房市场回暖了，这无疑给了刚需及改善型购房者入场的机会，让积压已久的购房需求得到释放。

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地产股大反弹

房地产市场的另一个好消息是，被按在地上摩擦了一年的地产股终于反弹了!

12月21日，房地产板块领涨，申万房地产大涨逾4%。盘中，共计33家房地产企业涨停封板。其中，蓝光发展、渝开发连续第五日涨停，嘉凯城连续第三日涨停，天保基建、京能置业连续第二日涨停，万科A、保利发展、金地集团涨逾4%。

12月22日，三湘印象、大龙地产、空港股份、科新发展涨停，华侨城A、保利发展、滨江集团实现微涨。

图片来源：东方财富网地产股这次的反弹给了广大股民们安慰，毕竟过去一年地产股实在太惨了。年内融创中国一度累跌64%，地产老大哥万科和保利也一度分别累计下跌44%、36%。

究竟是什么利好，让地产股出现超跌反弹呢?

这与国家出台的一些对房地产的政策有关。在房企债务危机接连爆发、市场对房地产行业忧心忡忡的背景下，国家出手了。

近期，央行、银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，并会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。

这个政策对于优质房企而言，是一个兼并收购中小房企，扩大自身实力的绝佳机会。而那些陷入债务危机之中的问题房企也能乘机找到靠山，同时这也给购房者吃了一颗定心丸，他们不用担心房企出事后，自己买的房子烂尾了。

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楼市又有机会了?

近期出现的二手房市场回暖、地产股反弹等积极信号，是否意味着楼市又有机会了呢?

其实不然，我们还是要认清现实，不能对房地产盲目乐观。

首先，虽然二手房成交量止跌了，但目前大部分城市的房价并没有大涨的趋势。

统计局发布的数据显示，2021年11月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。一线城市中，新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅销售价格环比下降0.2%;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.4%;三线城市中，新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二手住宅销售价格环比下降0.4%。

所以说，楼市目前还处在成交量小幅回升的阶段，距离量价齐升的火热阶段还有很远距离。更何况，在房住不炒的大基调下，难以重回刺激地产来拉动经济的老路。

其次，中国越来越少的新出生人口，也表明未来住房需求市场的逐渐萎缩。房地产公司干的主要是盖房子和卖房子的业务，要是未来需要买房的人越来越少，对他们而言将是可怕的噩耗。

网上有人这样总结人口与楼市的关系：如果说80年代出生的人撑起来全国楼市普涨的十年，90年代出生的人口撑起了大城市普涨的十年，00后人口只能撑起基本保值功能的楼市，而2018年以后房子就是个没人要的烫手山芋。

这种说法虽然有些夸张，但也不无道理。没有人口的支撑，楼市便如无本之木，未来的发展难言乐观。

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结语

中国房地产行业经过20多年的高速发展，经历几轮大规模的建设与调控之后，主要的大中城市逐步进入存量房时代。在“房住不炒”的基调之下，叠加人口不断下滑、市场日益萎缩的环境，未来楼市发展的外部条件和内生动力都显得不足。

也许在短期内，楼市会有超跌反弹的修复行情，但长期而言，这并不是一个很好的赛道了。