【新视野】中注协约谈会计师事务所，提示房地产行业上市公司年报审计风险

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近日，中注协书面约谈立信中联会计师事务所(特殊普通合伙)，提示房地产行业上市公司年报审计风险。

当前，房地产市场面临较大调整，房地产行业上市公司业绩波动较大，多家上市公司出现不同程度的债务违约，审计风险较高。中注协提示注册会计师在执行相关审计业务时，应重点关注以下方面：

一是关注收入的确认和计量。注册会计师应关注收入确认政策的恰当性和一贯性，判断是否存在虚增收入或提前确认收入等情况；关注是否存在为调节收入而进行的关联交易风险；关注项目是否竣工备案验收通过、是否达到合同约定的可交付状态以及客户是否已接受商品房；应综合考虑财务信息以及非财务指标等多项因素判断收入确认的条件是否满足。

二是关注存货减值。注册会计师应当关注存货跌价准备计提的充分性及预售房款是否存在使用限制条件，重点是存货可变现净值的评估、相关关键参数预计以及销售房地产存货估计售价的合理性，预计开发中物业至完工时估计要发生的成本及可变销售开支等支出的不确定性；关注相关资产的使用状况及其未来经济利益的实现方式，结合项目已签约售价或周边可比项目售价，分析判断是否存在减值迹象；关注是否存在在业绩亏损年度计提巨额存货跌价准备，借机进行盈余管理的情形。

三是关注融资方式和借款费用。注册会计师应当关注融资来源及其合规性；关注借款分类是否准确、借款费用的计算与分摊是否恰当；关注借款费用资本化的期间和范围，企业是否持有未开发土地及其持有目的，其购置土地资金对应的借款费用是否资本化以及是否存在将逾期还款罚息资本化的情形。

四是关注持续经营能力。注册会计师应当关注资产负债率、流动比率等偿债能力指标及银保监会对房地产企业的监管指标，评估管理层对持续经营能力的评价及改善措施，关注对未来再融资的假设是否合理；关注对外担保、未决诉讼以及负面舆情等事项对持续经营能力的影响。

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