保利发展：短期结算业绩探底 长期格局优化延续

事件描述

公司发布2022年度业绩快报，全年实现营收2811亿元(-1.4%)，归母净利183亿元(-33.2%)。

事件评论

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短期业绩低于预期，交付节奏、结构与毛利率下行等或为主因。公司2022年实现营收2811亿元(-1.4%)，归母净利183亿元(-33.2%)，全年***业绩低于市场预期。公司年初竣工目标4261万平(+0.9%)，2022Q1-3已竣工2316万平(-5.0%)，Q4疫情等因素或一定程度拖累竣工交付节奏;参考历史***和***价差，2022年******本应较大程度修复(如2022H1******+17.0%至1.5万/平左右)，但Q4实际***结构或有波动，最终全年收入小幅下降。***利润率随行业趋势下行(2022Q1-3综合毛利率同比下降5.3pct至24.5%)，对公司业绩形成较大拖累;此外，***项目权益比例下降等对归母净利增速有一定影响。但短期业绩波动主要反映周期因素，并不改中***稳健趋势，公司***拿地表现突出，***量价终将恢复，利润率下行也逐渐消化，后续业绩或边际修复。

***排名跃升至行业第二，土地拓展更为聚焦，且拿地金额强度已不算低，总量土储仍相对充裕。参考克而瑞数据，公司2022年全年实现***金额4573亿元(-15.1%)，面积2753万平(-17.5%)，***1.66万元/平(+3.0%);尽管***规模随行业趋势下行，但受益于聚焦一二线***城市布局与信用口碑优势，******仍实现逆市上涨;公司12月单月***金额同比达+41.9%，全年***金额排名从去年的第四名跃升至行业第二。公司把握投资机遇，重视拿地质量，前11月新增计容建面964万平(-59.8%)，拿地总价1553亿元(-1.4%)，楼面***1.61万元/平(+145.5%)，尽管拿地面积偏少，但金额口径的拿地强度为38.8%(+7.2pct)，已不算低。弱市背景下公司拿地更为聚焦***城市(楼面***大幅上行即是明证)，地块去化率与利润率相对更有保障。公司土储仍相对充裕，截至三季度末，公司待开发面积可支撑1年以上新开工，未售土储可支撑3年以上***。

再***有助于优化资本结构，为逆势扩表和行业整合提供潜在资金支持。

公司把握行业再***放开机遇，非公开发行募集资金有助于优化资本结构，进一步增强综合资金实力;保利集团主动***不低于1亿元且不超过10亿元，彰显了对于公司***发展的支持与信心。虽然定增对于公司短期业绩贡献相对有限，但更值得期待的是，定增对于资本结构的明显优化，也进一步提高公司逆势扩表和行业整合的潜力，一旦市场需求端逐步企稳(尤其***城市边际复苏)，公司的扩张潜力将逐步兑现，优质头部央企市占率有望持续提升。

***格局优化延续，充实资本打开未来空间。公司竞争优势已在***、土地和***等层面充分显现，逆周期拿地彰显相对进取的经营导向，领先的信用优势更是多数房企无法逾越的坚实壁垒，公司开发领域的龙头价值和竞争地位在本轮周期体现得淋漓尽致。

短期业绩波动不影响***价值，格局优化与份额提升为***投资逻辑，再***优化资本结构，为逆势扩张和行业整合提供进一步的潜在支持，一旦市场企稳，竞争优势有望加速兑现。预计2022-2024年归母净利183/206/227亿元，对应PE10.5/9.4/8.5X，维持“买入”评级。

风险提示

1、非公开发行事项存在一定不确定性;

2、***节奏与结构存不确定性。

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