中金报告：房地产政策力度可期 基本面指标跌幅将不断收窄

“11月以来，房企境内公开市场融资有一定恢复，主要集中在银行间市场，发行人高度集中为国企，部分是新注册额度，募集资金可用于偿还银行贷款，同时供应链ABS有一定恢复，美元债12月恢复新发，但规模很有限。”中金公司12月20日发布研究报告指出。

今年9~10月，随着部分超预期地产公司信用事件的发酵，中资美元债特别是高收益地产债市场出现了深度下跌，11月中旬以来随着政策边际放松和降准等利好出现几波反弹行情，但个别主体信用风险事件的陆续发生使得行情反复。

上述研究报告指出，中资美元债具备较为成熟的条款保护机制。中资美元债通常有明确的事前约束条款，对违约事件、违约责任认定、违约后程序有明确界定和说明，条款整体执行也更为严格。境外债券违约后处置机制主要包括两种类型，一是自主协商重组，即债权人和债务人以庭外自主协商方式做出重组合约安排，具体包括债券置换、展期、条款变更(减免本息、分期清偿)、债转股及其他庭外债务重组方案，二是破产清算/重整/保护，即由法庭参与解决。

此外，报告认为，中资美元债市场投资者较为分散，有一定风险承受能力。做市商和做空等机制也使得市场整体流动性较好，因此从历史情况看，风险事件消除后市场均有反弹。总的来说，中资美元债市场体系成熟、高度市场化，风险处置机制健全，投资人较为成熟和分散，风险甄别能力较强，具有较强的应对风险事件的能力。

9月29日，人民银行和银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，明确表态维护房地产市场平稳健康发展，住房按揭投放速度已明显加快。

数据显示，10月新增居民中长期贷款同比转增4%，11月同比增幅进一步扩大至15%达5821亿元。与此同时，前端销售已初现回暖迹象，11月全国商品房销售面积和金额同比跌幅分别收窄至14%和16%(10月跌幅分别为22%和23%)，较2019年同期跌幅分别收窄至4%和1%(10月跌幅分别为10%和4%)。

近期，中共中央政治局会议和中央经济工作会议先后表态“支持商品住房更好满足购房者合理住房需求”和“促进房地产业健康发展和良性循环”。

中金公司认为，会议在准确判断当前市场形势的背景下，清晰界定了操作范围并明确提出了施政目标，对于下一阶段政策有效实施、市场重拾秩序有至关重要的领导性作用。往前看，在统一思想的指引下政策力度可期，基本面指标跌幅将不断收窄，呈现企稳回升态势，行业预期和信心也将不断修复。