地方国企托底 短期内苏州二手房市场难以复苏

11月26日，随着吴江东运房产投资有限公司拿下吴江区最后一宗地块，苏州2021年的第三轮集中供地正式落幕。

此番推出的26宗地块中，除去2宗安置房用地、2宗租赁住房用地，共有22宗商品住宅用地，其中，吴中区1宗地块开拍前撤拍，余下21宗宅地均成功出让，总出让面积162.8万平方米，总建筑面积339.12万平方米，合计揽金395.49亿元。

纵览3日出让的地块，基本皆为底价成交，仅开拍首日有2宗地块溢价成交，其余19宗全部底价成交，亦未有地块进入一次性报价。

这一土拍成绩显然透着冷意。从成交结果来看，苏州首轮土拍中，24宗地块中有14宗进入一次性报价阶段，第二轮15宗地块也有1宗封顶进入一次性报价、2宗溢价成交。

同时，此轮地块品质优于第二轮，多数位于热门板块，并且参与门槛也出现明显降低，如保证金从50%调降至30%、首次付款比例由60%下降至50%、取消了大部分地块的市场指导价，降低企业参与压力，但这依然没能带动起大部分房企的参与兴趣，除了苏州工业园区地块有较多房企报名外，其余地块的参拍房企数量均在1-2家左右。

与已进行完第三轮土拍的南京、深圳等城市相似，苏州的大部分地块仍由国资背景企业拿下。

即便是此次溢价成交的姑苏区平江新城地块、苏州工业园区湖东地块，分别花落苏州天地源、南京安居，而两家公司皆为国资背景，同时其竞争者也多为国央企，如中海、华润、招商、保利置业等。

据了解，工业园区湖东地块位于核心地段，周边的商业、教育、轨道交通配套齐全，同时，地块周边鲜少新房房源供应，而购买需求充足，未来去化有保障。不过，这样一宗地块，也仅有7家房企报名，经过12轮报价后，由南京安居以27.9亿元的价格、溢价4.5%拿下，成交楼面价为2.75万元/平方米，参考周边房价，该地块房地差约为1.25万元/平方米。

好地研究院指出，在2个多月前的第二轮土拍中，同样位于工业园区的车坊地块则进入了一次性报价;相较而言，此次的地块位于供应稀缺的湖东，地段更加优，同时定价也更高，去化更有保障，并且可以通过装修包捆绑销售等来提升利润空间。“由此可见，对于优质热门地块，房企参拍的积极性未明显减退，但是出价却更为谨慎了。”

此外，此次苏州还出现了外资的身影，一家名为大和房屋的日系房企以25.5亿元的底价摘得了相城高铁新城64号商住地块，楼面价约为1.43万元/平方米;另外，中建八局拿地2宗、中建三局拿地1宗，爱情地产作为稀有的民营企业获地1宗。

除此之外的地块则多由苏州本地国企承包，其中，苏高新地产、苏州新高绿建分别以70.09亿元、29.07亿元共拿下高新区5宗地块，相城高新、相城城投、相城城建则在相城区分别托底。

地市冷清的背后，是苏州下半年以来的明显下挫。有分析指出，苏州楼市自今年三季度以来，出现明显的供求两跌，市场热度相较上半年的二季度大幅降低。

克而瑞数据显示，9月份苏州市区商品住宅供应量为121.82万平方米，成交面积为65.62万平方米，成交量同环比均下降;10月份的供应量断崖式下降至39.2万平方米，成交量也减少至54.64万平方米，同环比均减少，而这一成交量已达2020年至今除疫情外的最低位。

“当下待入市的楼盘还有很多，库存量很高，市场供应量大概率在接下来的30多天内还将持续增加。”上述机构称，实际上，9、10月以来，苏州已有许多楼盘推出特价房，包括首付分期、特价房、车位优惠等。

同时，目前苏州市区二手房挂牌量达到6.9万套，而上半年苏州月均去化为6176套，下半年月均仅4080套，预计短时间内苏州二手房市场难以复苏。

中指院分析指出，苏州二手房成交套数同比降低程度已经触发过冷预警，而新房成交套数的同比降低程度也无限接近于过冷预警线。新房和二手房环比变化的巨大剪刀差，更加突显了苏州土地市场严重的泡沫现象。

“即便不考虑房企当前面临的融资困难和年底资金量不足等因素，理性的做法也将是对苏州的土地采取极度谨慎的态度。”该机构认为。